Commentaire du fonds T1 2026

Les commentaires et les opinions sont fournis par Conseillers immobiliers GWL inc..

Commentaires sur les marchés

Les volumes d’investissement immobilier au Canada sont demeurés modérés en 2025 par rapport aux niveaux historiques, totalisant 47,0 milliards de dollars pour l’année — une hausse de 6,3 % par rapport à 2024. Les investissements dans les segments des immeubles de bureaux et du commerce de détail ont augmenté respectivement de 51,1 % et de 16,4 % en 2025 par rapport à l’année précédente.

Les fondamentaux du marché des immeubles de bureaux ont continué de s’améliorer, soutenus par une activité de location plus soutenue, la stabilisation des taux d’inoccupation et une demande accrue des locataires dans les principaux marchés canadiens, notamment la région du grand Toronto (RGT). Cette dynamique s’est traduite par la conclusion de plusieurs baux de grande envergure liés à des mandats de grandes banques canadiennes à la fin de 2025 et au début de 2026.

Les segments industriel et du commerce de détail ont continué de faire preuve de résilience, bénéficiant d’une demande axée sur les biens essentiels, de fondamentaux locatifs favorables et d’une offre limitée d’actifs de grande qualité dans des emplacements clés. Les fondamentaux du segment multirésidentiel sont demeurés sous pression, reflétant les répercussions du recul démographique observé en 2025 et la présence du marché parallèle des copropriétés, qui ont exercé une pression modérée sur la croissance des loyers et l’absorption, et ce, malgré le maintien des moteurs structurels de la demande à long terme.

Rendement

L’activité de location dans la région du grand Toronto (RGT) au milieu et à la fin de 2025 a donné lieu à d’importantes transactions de location qui ont commencé à se refléter dans les évaluations des actifs au premier trimestre de 2026, entraînant une appréciation du capital dans le segment des immeubles de bureaux de Toronto. Le secteur du commerce de détail a également contribué au rendement du Fonds, soutenu par une offre restreinte et une forte demande dans le segment des centres commerciaux ancrés par des épiceries.

1 Adelaide Street a contribué au rendement du Fonds. De nouvelles ententes de location ont porté le taux d’occupation engagé de l’actif à 99 %, et les flux de trésorerie mis à jour ont été intégrés au modèle d’évaluation. L’immeuble a également bénéficié d’une revitalisation du hall d’entrée achevée en 2024.

33 Yonge Street (Berczy Square) a également contribué au rendement. De nouvelles locations ont porté le taux d’occupation engagé à 94 %, les flux de trésorerie correspondants étant intégrés au modèle d’évaluation. L’actif a été amélioré par l’ajout d’un gymnase pour les locataires en 2025, ainsi que par une revitalisation du hall et des rénovations extérieures réalisées en 2026.

150 Slater Street, un immeuble de bureaux du centre-ville d’Ottawa dont le locataire principal est Exportation et développement Canada, a nui au rendement du Fonds, la transaction s’étant effectuée dans un contexte de marché contraint, marqué par une disponibilité limitée du financement et par des politiques de retour au bureau encore en évolution. Ces facteurs ont exercé une pression à la baisse sur les prix et prolongé les délais de conclusion. Le prix avait été établi de 12 à 18 mois avant la clôture, dans un marché qui demeurait largement perturbé. L’offre limitée d’immeubles de bureaux de catégorie A au centre-ville d’Ottawa a fait de cette transaction un point de référence pertinent pour l’évaluation des actifs dans ce marché.

Malgré la résilience globale du marché industriel de l’ouest de la RGT, le sous-marché de Milton a également nui au rendement en raison d’un taux d’inoccupation plus élevé et de pressions sur l’offre, reflétant une concentration plus importante de produits concurrents comparativement à l’ensemble du marché industriel de la RGT.

200 Kent Street a nui au rendement du Fonds en raison de la dynamique de ventes comparables mentionnée ci-dessus dans le marché des immeubles de bureaux du centre-ville d’Ottawa.

8350 Lawson Road a également nui au rendement en raison de réductions des loyers de marché et d’autres ajustements aux hypothèses de location.

Activité du portefeuille

Le sous-conseiller a accru l’exposition du Fonds au secteur résidentiel en Ontario grâce à la transition de Livmore Westboro vers un actif générateur de revenus, renforçant ainsi la pondération résidentielle et le profil de revenus du Fonds.

Le sous-conseiller a vendu un immeuble industriel nouvellement construit à Varennes, au Québec, à un utilisateur final, à une valeur supérieure à l’évaluation antérieure, réduisant ainsi l’exposition industrielle du Fonds dans ce marché.

Perspectives

Selon le sous-conseiller, les perspectives du Fonds demeurent prudemment constructives, avec un ton de plus en plus positif par rapport aux trimestres précédents, soutenu par l’amélioration des tendances de rendement et le renforcement des fondamentaux dans le segment des immeubles de bureaux. La poursuite de l’accent mis sur des actifs de grande qualité générateurs de revenus, combinée à un recyclage discipliné du capital, pourrait bien positionner le portefeuille du Fonds afin de tirer parti de la stabilisation en cours au sein des principales catégories d’actifs immobiliers. Bien que certains défis subsistent sur les plans macroéconomique et sectoriel, l’exposition diversifiée du portefeuille, les ajustements de capital déjà réalisés ainsi que les stratégies actives mises en œuvre au niveau des actifs soutiennent la résilience et la création de valeur à long terme.